Apsiyon
Konut Sakinine Özel Uygulama
Türkiye 9 saat arayla meydana gelen iki depremle sarsıldı. 6 Şubat 2023 Pazartesi günü Türkiye 9 saat arayla meydana gelen iki depremle sarsıldı. Önce saat 04.17'de merkez üssü Kahramanmaraş, Pazarcık ilçesinde büyüklüğü 7,7 olan bir deprem meydana geldi. Ardından saat 13.24'te merkez üssü Kahramanmaraş'ın Elbistan ilçesinde büyüklüğü 7,6 olarak kaydedilen yeni bir deprem meydana geldi.
Depremler; Kahramanmaraş, Kilis, Diyarbakır, Adana, Osmaniye, Gaziantep, Şanlıurfa, Adıyaman, Malatya, Hatay ve Elazığ'ın içinde olduğu 11 ili ve 13,5 milyonluk bir nüfusu etkiledi. Depremin vurduğu 10 ilde 3 aylık OHAL ilan edildi. Bu yazının yazıldığı sırada henüz ölü ve yaralı sayısı ile yıkılan ve hasarlı bina sayısı resmi kayıtlar açısından kesinleşmemişti. Büyük Marmara Depremi'nden 23 yıl sonra Kahramanmaraş merkezli meydana gelen depremler, 1939 Erzincan Depremi'nden sonraki ülkemizin yaşadığı en büyük depremlerdir.
1755 Büyük Lizbon depremi sonrası insanlar ilahi ikaz ve doğa olayı şeklinde ikiye bölünmüşlerdi. Voltaire’nin ‘’Lizbon Felaketi Şiiri’’ üzerine, Jean Jacques Rousseau yıkılan evlerin çoğunlukla yoksullara ait olduğundan hareketle eşitsizliği vurgulamış, çözümün teolojide değil, sadece jeoloji de de değil, sosyolojide aranması gereğini ifade etmişti. Çokça kullanılan "Deprem öldürmez, bina öldürür" sözü bu yönüyle sınıfsaldır. Maalesef deprem gibi doğal felaketlerde kimin öleceğine doğa değil, toplum karar vermektedir.
250 yıl sonra Marmara Depremi'nin ardından da aslında insanın kendi yaşadığı toplumun suçunu Allah’ın gazabına yüklediği inanılmaz ifadeleri yıllarca duyduk. Oysa inşaatı yaparken kalitesiz yapan yönetmelikleri hazırlayanlar, yüklenici müteahhitler, izni veren idareler, inşaatı denetleyenlerdi. Bir suç var ise bu suça ortak olarak “binaları kullananları da” eklemek durumundayız. Özetle “deprem öldürmez; eğitimsiz, tedbirsiz, kendi menfaati ile başkalarının haklarını çalan ve gasp eden insan eliyle yapılan çürük bina öldürür”. Bu yazımızda uzmanlığımız olmayan ancak deprem söz konusu olduğunda en çok konuşulan;
• Deprem nedir?
• Deprem ne zaman olur?
• Fay hattı nedir?
• Afet Toplanma Alanları Yeterli midir? gibi teknik veya siyasi konulara değinmeyeceğiz.
Bununla beraber afetlere meydan okurcasına fay hatlarına yapılan yapılardan, zemin etütsüz inşaatlardan, kaliteli malzemeden kaçınmaktan, denetimin eksik yapılmasından, yaşlı/yıpranmış binaların ekonomik sebeplerle güçlendirilmemesinden ve tahkim edilmemesinden, sadece kar ve rant hedefi güdülmesinden, afet sonuçlarının bir “fıtrat” değil, dikkat edilmesi gerekenin “tedbir” olduğundan bahsedeceğiz.
1999 sonrası çok sayıda bilimsel yazı kaleme alındı, çalıştaylar yapıldı, raporlar yayımlandı. Kamu binalarında, üst geçitlerde, viyadüklerde yenilemeler yapıldı. Yeni deprem yönetmelikleri, Kentsel dönüşüm olgusu, zemin etütleri, riskli yapı, yapı denetim kavramları, Doğal Afet Sigortası (DASK), Deprem Vergisi (Özel İletişim Vergisi) hayatımıza girdi. Acil durum eylem planları, afet sonrası müdahale konularında yol alındı.
Ancak beklenen Marmara Depremi'ne (İstanbul Depremi) rağmen İstanbul’un Marmara Denizi kıyıları başta olmak üzere, özellikle E5 ve Tem bağlantı bölgelerine yüksek binalar yapıldı. Eskiden dere yatağı olan havzalar dahil olmak üzere binalar yükselmeye devam etti. İmar barışı ile ruhsatsız veya kaçak hale gelmiş yani herhangi bir mühendislik kontrolü bulunmayan binlerce bina kullanılmaya devam etmekte. Sadece İstanbul’da binlerce bina yıkılmayı ve yenilenmeyi beklerken bir yandan da birçok ilçede çarpık yapılaşma sürmeye devam etmektedir.
6 Şubat 2023’te Türkiye’yi yasa boğan depremlerde Kahramanmaraş, Kilis, Diyarbakır, Adana, Osmaniye, Gaziantep, Şanlıurfa, Adıyaman, Malatya, Hatay ve Elazığ'da oluşan yıkım ve hasar benzer bir durumun ülkenin tamamında mevcut olduğunu ispat etmektedir.
17 Ağustos Depremi Anısına | Türkiye'de Deprem Gerçeği
Yapı Denetimi, İskansız Kaçak Yapılar ve İmar Barışı
Bugün ülkemizde 400 bin #KonutlaDolandırıcılıkMağdurları, 10 milyon’u iskansız olmak üzere 5 milyon deprem riski taşıyan bina, mahkemelerde 1.5 milyon dava bulunmaktadır. Hala tam bir regülasyon oluşmamıştır. Avrupa ülkelerinde müteahhit sayısının 12-14 bin iken, Türkiye'de 380 bin müteahhit herhangi bir eğitim, sertifikasyon ve denetime takılmadan yapıları inşa etmeye devam etmektedir.
Mevzuatlardaki sorunlar: Kanun ve yönetmeliklerdeki, Danıştay ve yargı kararlarındaki uyumsuzluklar, mevzuatın uygulanmayıp, denetlenmemesi.
Bina inşa edilirken yapılan hatalar: Yapının inşasında yeterli mühendislik ve denetim hizmeti alınmaması, tasarımın zayıf uygulamanın kötü olması, yumuşak kat, zayıf kat düzensizlikleri, zayıf kolonların buna karşı güçlü kirişlerin mevcut olması, kısa kolonların bulunması, hatalı işçilik, kalitesiz ve yanlış malzeme, yetersiz donatı - kesme kapasitesi - bindirme boyu, beton kalitesi, taşıyıcı sistemde düzensizlikler, kolon kiriş birleşiminde yetersiz donatılar.
Binanın kullanımı sırasında yapılan hatalar: Yapıya müdahaleler, zamana ve çevresel şartlara bağlı bozulmalar. Bütün bu hususlara bu yazımızda bahsedeceğiz.
Bu kısma bir soru ile başlayalım. Bir gayrimenkul alıyor veya kiralıyor olsanız, sosyoekonomik seviyesi yüksek bir ilçede veya mahallede, eski yapıyı mı yoksa daha düşük profilli, sosyoekonomik seviyesi size göre uyumlu olmayan ve yetersiz bir ilçe veya mahallede deprem sonrası yapılmış yeni bir yapıyı mı tercih edersiniz?
Aslında bu sorunun yanıtı zemine ve binanın tasarımında söz konusu zemin şartlarının dikkate alınıp alınmamasına göre değişir. Deprem gerçekleştiğinde sadece yapı kurallarına uygun yapılmış binalar ayakta kalacaktır. Bu ayakta kalan binaların bir kısmı yeni, bir kısmı da eski bina olacaktır. Tasarımında zemin şartlarının dikkate alındığı, zemin ile uyum sağlayacak şekilde statiğine uygun yapılmış bir binanın ekonomik ömrü 100 yıldır. 30- 40 yıllık her binaya eskidir, depremde yıkılır diyemesek de almak veya kiralamak istediğimiz binanın sağlamlığını nasıl anlayacağız?
Biliyoruz ki ülkemizde dayanıksız bina yapı stoğu var, bitişik nizam sorunu var, denetlenebilirlilik ve şeffaflık sorunu var. Devletin kurumlarının imar, belediyenin ruhsat, bankaların konut kredisi verdiği, DASK’ın sigortaladığı müteaahhitlerce yapılan her yeni yapıya güvenli olarak bakabilir miyiz?
“Binamızın izolasyon kaplaması ve boyası yeni yapılmıştı. Deprem oldu. Gözle yapılan ilk muayenede "Az Hasarlı" bina denildi. Sonra detaylı gözlem sonrası tekrar yaptırılan test ile "Riskli" Bina denildi ve yıkım kararı verildi.” gibi söylemler profesyonel yöneticiler için hiç duyulmamış hususlar değildir.
4 bin yıl öncesinde de depremler vardı. O dönemin (M.Ö. 1728 - M.Ö. 1686) “Hammurabi Kanunlarını” incelemek gerekir. Özetle; Babil Kralı Hammurabi’nin yasaları; “yapanın yanında kar kalmasın” der. Günümüzde bu cümlenin karşılığı, müteahhit çalamasın, mühendis korkup kötü sisteme ayak uydurmasın, sorumluluğunu bilsin, belediyeler rüşvet almasın, siyaset oy kapmasın, vatandaş kolon kesmesindir. Hammurabi’nin yasaları toplu düzeni ile ilgili her konuda olduğu gibi “inşaat” ile ilgili düzenlemeler de yapar.
• 229. madde: Bir inşaatçı herhangi bir kişi için bir bina inşa eder ve bu binayı uygun bir şekilde yapmazsa ve onun inşa ettiği bina yıkılıp sahibini öldürürse, inşaatı yapan öldürülür.
• 230. madde: Eğer bina, ev sahibinin oğlunu öldürürse, inşaatı yapanın da oğlu öldürülür.
• 232. madde: Binanın bir kısmı harap olursa, harap olan kısmın tümünü inşaatçı tazmin eder ve yıkılan binayı düzgün bir şekilde tekrar inşa eder.
• 233. madde: Bir kişi, başkası için bina yapıyorsa, bina henüz tamamlanmamış olsa bile, duvarı yıkılmışsa, inşaatı yapan kişi, kendi imkanlarıyla duvarı daha sağlam hale getirir.
Tabi ki modern dünyada ve toplumlarda kısasa kısas ilkelerinin uygulanması çok da mümkün değildir. Ancak Hammurabi kadar olmasa da bir suçun orantılı olarak cezasının olması, o suçu işlememek için imtina edilmesini sağlar. Oysa 17 Ağustos 1999 depreminden sonra kağıttan kale gibi yıkılan, katları tost gibi üst üste yığılan yapıların müteahhit sorumlularının ne kadar cezalandırılabildiği de açıktır.
17 Ağustos 1999 Depremi sonrasında kusurlu olduğu iddiasıyla yargılanan 6286 kişi arasında en yüksek hapis cezasını alan, Yalova'daki binalarının bir kısmı göçen müteahhit, "taksir nedeniyle 198 kişinin ölümüne sebebiyet vermekten" 18 yıl 9 ay hapis cezasına çarptırılmış, 7,5 yıl hapis yattıktan sonra tahliye olmuş ve trajikomik olarak inşaat ve arsa ofisi işine geri dönmüştür. Şahıs ölümüne sebebiyet verdiği yargı kararı ile sabit olan her bir vefat eden için 14 gün bile hapis yatmamıştır. Tabi ki Babil Kralı Hammurabi bütün bu haksızlığa izin vermezdi. Oysa günümüzde Türkiye’mizde, Hammurabi Kanunlarından çok daha nitelikli ve bilimsel temellere dayalı 3194 sayılı İmar Kanunu, 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun ve bu kanunlar ile ilgili alt mevzuat başta olmak üzere, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu gibi kanun ve yönetmeliklere sahibiz. Ancak bu mevzuatlara sahip olmamız demek onların uygulanması anlamını taşımıyor. Mevcut olan ancak uygulanmayan ve buna rağmen cezanın düşük olduğu bir gerçekliğe de her gün şahit olmaktayız.
Zorunlu Deprem Sigortasına Dair Kanun Hükmünde Kararname
Bina Deprem Yönetmeliği Yayınlandı
Satın alacağımız bir evin, dükkanın ve bunların bulunduğu yapının depreme dayanıklı olup olmadığını anlayabilmek için bazı kriterleri sorgulamalıyız. Osmanlı İmparatorluğu’nda Kanuni Sultan Süleyman ve III. Murad dönemlerinde baş mimar olarak görev yapan, yaptığı eserleriyle dünya tarihine adını yazdıran Koca Sinan, büyük mimar, Mimar Sinan’ın eserlerinde camilerin duvarlarına imal edilen, binanın sağlamlığını gösteren, herhangi bir depremden ya da toprak kaymasından sonra yapı etkilenmiş ise dönmeyerek, onarıma ihtiyaç duyduğunu açıkça gösteren “Deprem Terazisi" (denge taşı) vardır. Günümüzde de “Riskli Yapı Tespiti” mümkündür, ancak satın alacağımız veya kiralayacağımız gayrimenkul için henüz tarafı olmadığımız bir tespiti yaptırmamız da mümkün değildir. Ancak mevcut bir tespit var ise ulaşmak da mümkün olabilir.
Yapıda kullanılan malzemelerin kaliteli olup olmadıklarının gözle muayene ile anlaşılması çok mümkün olmayabilir. Çok lüks dekorasyona sahip bağımsız bölümler, binaların lobi girişleri, asansörler, asma tavanlar ve objeler bizleri yanıltabilir. Deprem ve doğal afetler açısından önemli olan demir, beton kalitesi ve yapının taşıyıcı unsurlarının su yalıtımı ile korunmasıdır. Mümkünse binaya girdiğinizde bodrum katlarda, kapalı otopark katlarında, binada yaşayanlar tarafından kullanılmayan ancak ortak alan olan çatı, teras, çatı arası, bodrum, depo ve hala mevcut ise sığınak alanlarını incelemeniz buralardaki duvar, zemin, tavan, yalıtım, tesisat malzeme kalitesine dikkat ederek, kullanılan beton kalitesi konusunda da ilçe belediyesinin imar müdürlüğünde araştırma yapmanız doğru olacaktır.
Satın alacağınız veya kiralayacağınız iş yeri, dükkan, konutun bulunduğu binaların veya müstakil yapıların yapım yılı kadar rutubet oranı önemlidir. Binanın sorunsuzca yapılmış su yalıtımının olması, uzun ömürlü olmasını ve çok yıllar sonra da olsa deprem ile doğal afetlere karşı mukavemetini sağlar. Yeni binalarda su yalıtımı yalıtım teknolojisindeki gelişme ve çözümlerin çeşitlenmesi ile daha kolay sağlanabilir olsa da yatırım maliyeti sebebi ile yüklenicilerin kifayetli yalıtımdan kaçındığı, hatalı uygulamaların ve işçilikler sebebi ile yalıtımın koruyuculuğunun binanın daha ilk yapıldığı yıllarda dahi ortadan kalktığı sık görülen bir durumdur.
Yüksek rutubet oranına sahip yapıların dayanıklılık oranı ve ömrü rutubetsiz yerlere göre daha azdır. Rutubetin çok olduğu yapılarda zeminin özellikleri, yapının kat sayısı ve yüksekliği çok daha önem kazanmaktadır. Bina veya müstakil yapıların nem oranlarının genellikle çatı ve teras kaynaklı yüksek olması durumunda buna karşı önlem alınması maliyet açısından daha düşük iken, zemin kot altında oluşan yalıtım sorunları yüksek maliyetli yenilemelere ve özellikle kat maliklerinin bu maliyetleri kabul etmemesi sebebi ile binanın daha hızlı dayanıksız hale gelmesine sebep olmaktadır.
Bir binaya girdiğinizde; çatısını, teras alanını, en üst kat koridor, merdiven sahanlığı, giriş kat altındaki -1 otopark, temel betonu olan en alt kot otopark, bodrum kat, depo, sığınak, sosyal tesis ve SPA alanları, su deposu gibi gibi ortak kullanım alanlarındaki sıva döküntüleri ile döküntüler içindeki beton malzemeyi, çatlakları, yapının sınır alanlarındaki zemin su birikmelerini, tavan duvar ve duvar taban tabliyesi birleşim alanlarını incelemeniz deprem riskine karşı kendinizi korumak için ikinci adımdır. Demir donatıların korozyona uğramış (paslanmış) ve donatıların etrafındaki beton dökülmüş ise yapı ilk yapıldığı tarihteki sağlamlığında değildir ve her geçen yıl depreme karşı daha da dayanıksız hale gelmektedir.
Yapının belediye tarafından onaylanmış ruhsat projesine uygun olarak yapılmış olması gerekir. Bağımsız bölümün içindeki basit proje değişiklikleri sorun olmayabilir ancak ruhsata tabi olan tesisat sistemlerinde, statik projeye aykırı biçimde taşıyıcı kolon ve kirişlerde, binanın dış cephesinde veya bodrum ile giriş katlarda bölme duvarlarda da olsa yapılmış olan değişiklikler, deprem anında binanın hasarına neden olabilmektedir. Maalesef ülkemizde çok bilinen ve normal kabul edilen sıklıkla uygulanan yanlış şudur: Yapı tamamlanıp yapı kullanma izni (iskan müsaadesi) alınana kadar değişiklikler yapılmaz, iskan müsaadesi alındıktan sonra projeye aykırı değişiklikler müteahhit veya satın alan mülk sahibi tarafından yapılmaktadır. Sadece kendi satın alacağınız bağımsız bölümlerdeki değişikler de değil, başka konut veya dükkan bağımsız bölümlerde ve ortak yerlerde yapılmış olan değişiklikler de önemlidir. Özellikle ev alırken binanın altındaki dükkanların da yaptığı değişiklikler dikkate alınmalıdır.
Özellikle altında dükkan bulunan binalarda dükkan sahipleri veya kiracıları izinli veya izinsiz değişiklikler yapmaktadır. Market, mağaza, banka, oto galerisi gibi büyük metrekareye ihtiyaç duyulan işlerde birden fazla bağımsız bölümün birleştiği kullanımlarda kolon ve kirişlere müdahale edilmiş olabilir. İlçe belediyesinden edinilmiş ruhsat projesi ile söz konusu sayılan yerlerde inceleme yapılması gerekeceğinden alacağınız gayrimenkulde belediyenin yapı kullanma izni sonrası saydığımız biçimde değişikliklerin tespiti için bir uzmana danışmanız gerekebilecektir. Ancak çoğu zaman maalesef başkalarına ait bağımsız bölümlerde inceleme yapılmasına bağımsız bölüm maliki ve kiracısı izin vermemektedir.
13.07.2001 tarihinde 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanununu ve 12.08.2001 tarihinde ise Yapı Denetimi Uygulama Usul ve Esasları Yönetmeliği Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Yönetmeliğin yayınlanması tarihinden önce inşa edilmiş binalarda demir miktarı, demirin niteliği, beton kalite kontrolü ve benzer hususlar her kat için ayrı ayrı olmak sureti ile dikkate alınması zorunlu değildi. O halde bu tarihlerden önce imal edilmiş binalar sonrasına göre daha riskli kabul edilmelidir.
Binanın bulunduğu mevkiinin dolgu yapılmış, dere yatağı üzerine inşa edilmemiş olması tercih edilmelidir. Her koşulda büyükşehir ve ilçe belediyeleri tarafından hazırlanmış ve yayınlanmış zemin etütleri bir fikir verebilecektir.
Deprem ve yapı yönetmelikleri, yıllara bağlı olarak değişmekte ve yeni oluşan veya tespit edilen risk ve tehlikelere göre yenilenmekte, iyileştirmeler yapılmaktadır. Yeni bir yönetmeliğe göre yapılan bina, önceki yılların yönetmeliklerine göre yapılan bir binaya göre depreme daha dayanıklıdır. Yenilenen yönetmeliklerde beton ve demir kalitesi gibi elektrik ve sıhhi tesisat malzeme nitelikleri de önemli hale gelmiştir. Ülkemizde, bugüne kadar 1947, 1953, 1961, 1968, 1975, 1998 ve halen yürürlükte olan 2007 olmak üzere, deprem yönetmelikleri toplam 7 kez revize edilmiştir.
O halde son deprem yönetmeliğine göre yapılan bir bina öncekilere göre daha risksiz kabul edilmekle beraber, yazının bu kısmını yazarken bir yandan da 6 Şubat Pazartesi günü saat 13.24'te merkez üssü Kahramanmaraş'ın Elbistan ilçesinde büyüklüğü 7,6 olarak kaydedilen depremde Malatya’nın Bostanbaşı mevkiinde henüz bir yıl önce teslim edilmiş bir sitenin bir bloğunun yıkılışını ibretle izliyoruz. Oysa projeyi yapan müteaahitin süslü web sitesinde iç yapıya ait şahane fotoğraflar ve “Son Deprem Yönetmeliğine Uygun Betonarme Proje, Depreme dayanıklı Radye Temel”,“C-35/40 Beton” ibarelerini görüyoruz. Peki bu sitenin bir bloğu henüz çok yeni bir yapı iken neden yıkıldı? Onu da soruşturma sonucu öğrenebileceğiz.
Depreme dayanıklılık testleri yani “Riskli Yapı Tespiti” halihazırda yeni binalar için de genellikle doğrudan yapılmamış olacaktır. Kurumsal ve deprem konusuna hassas yükleniciler, riskli yapı tespiti yapabilecek yetkili kurum ve kuruluşlar aracılığı ile “Riskli Yapı Tespiti” yaptırmış olabilirler. Bu raporlar var ise bina yönetiminden veya yapımcı müteahhit şirketten ulaşmaya çalışabilirsiniz.
Riskli yapı tespiti hakkında bir başka yazımızda sizlere detayları verelim. Ancak şunu belirtelim ki mülk sahibi olmadığınız veya kiralama yolu ile muhatabı olmadığınız bir yapıya mülk sahiplerinin tamamının muvafakatı olmadan -binanın komple tarafınızdan satın alınmak istenmesi gibi özel durumlarda mülk sahibi veya sahiplerinin izin vermesi halleri hariç- “riskli yapı tespiti” yapmak istemeniz, hatta maliyetini karşılamanız durumunda dahi tespiti gerçekleştirmeniz mümkün olmayacaktır.
Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Arasındaki Farklar Nelerdir?
Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Hakkında Bilmeniz Gerekenler
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre; kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütünü olan anagayrimenkulün, ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, kanunun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan dükkan, daire gibi bölümlerine bağımsız bölüm, bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına kat mülkiyeti, bu hakka sahip olanlara kat maliki denmektedir. Kat malikleri de kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartıyla, Medeni Kanun’un maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler.
Bir anagayrimenkuldeki dükkan, daire gibi her bağımsız bölüm farklı kişilere aittir. Anagayrimenkulün büyüklüğü ve kat sayısına göre binada ne kadar bağımsız bölüm varsa o kadar farklı bağımsız bölüm maliki veya kullanıcısı anlamına gelir. Yapımcı, müteahhit bağımsız bölümleri devir edip, satınca birbirinden habersiz insanlar birlikte yaşamak zorunda kalır.
Betonarme bir apartmanda bir dairemiz olsun, diğer katlardaki malik veya kiracının eski veya yeni olsun herhangi bir duvar, kolon, tabliye veya kirişte yaptığı herhangi bir değişiklik aslında bizi de yakından ilgilendirir ve etkiler. Ancak çoğu zaman bundan haberdar değilizdir. Kat Mülkiyeti ilişkisi ile birbirinden habersiz olan aynı binada yaşayan insanlar aynı enkaz altında kalır. Anagayrimenkulde (apartman) veya toplu yapıda (sitede) bir blok yapıda; depremde binanın yıkılmasına sebep olacak yanlış bir şey yapılmaması için yalnız kendimiz değil, binada beraber yaşayan diğer tüm bağımsız malik ve faydalananların davranışlarına da dikkat edilmesi gerekir. Yukarıda bahsettiğimiz kat maliklerinin kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, Medeni Kanun’un maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahip olması anayasal bir hak olup, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki sınırlamalar da maalesef muğlak ifadelerle doludur.
KMK’nın kat maliklerinin anagayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk başlıklı 19. maddesinde şu ifadeler bulunmaktadır: “Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. (Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.
Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur. Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.”
Oysa iki bağımsız bölümün birleştirilmesi için bölme duvarların yıkılması, taban veya tavanda merdiven boşluğu açılması, özellikle binaların bodrum ve giriş katlarındaki dükkan ve ticari alanlarda bu işlerin yapılması “Esaslı Tadil” kapsamında olup, ruhsat değişikliği gerektirir. Bu da görevli belediyenin değişiklik için hazırlanacak mimari, statik projenin yeniden onay vermesi işlemini gerektirir. Proje değişikliği ise tüm maliklerin muvafakatını gerektirecektir.
“Kat maliklerinden birinin anagayrimenkulün ortak yerlerinde veya kendi bağımsız bölümünde ya da eklentisinde inşaat yaptırmak istemesi halinde bu inşaat, yenileme, revizyon eğer proje tadili gerektiriyorsa ve “esaslı tadil” ise bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası yeterli olmayacak, tüm bağımsız bölümlerin yazılı muvafakatı gerektirecektir. KMK’nın 19. maddesinde ifade edilen metin maliklerce hatalı yorumlanmaktadır.
Diğer taraftan giriş ve bodrum katlarda dükkan mahallerinin büyütülmesi, bina cephe duvarlarının kaldırılarak cam vitrinler haline getirilmesi, bölme duvarların kaldırılması KMK’nın 19. maddesine ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 59. maddesinden dolayı olağan bir hak olarak görülmektedir.
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 59. maddesi “Yapı ruhsatı gerekmeyen inşai faaliyetleri” düzenlemekte olup, ilk fıkrasında şu ifade bulunmaktadır. “Basit tamir ve tadiller, balkonlarda yapılan açılır kapanır katlanır cam panel uygulamaları, korkuluk, pergola, çardak/kameriye ve benzerlerinin yapımı ile bölme duvar, bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca, saçak, çatı ve benzeri elemanların tamiri ve pencere değişimi ruhsata tabi değildir. (Ek cümle: RG-25/2/2022-31761) Ayrıca iç mekanların tasarımına dair iç mekan projesi değişikliği ile taşıyıcı sistemi ve yangın güvenliğini etkilemeyen mahal listesi değişiklikleri de ruhsata tabi değildir.” Bu durum uygulamada; “bir yapının bağımsız bölümleri arasındaki duvarın kaldırılması inşaat ruhsatına tabi değildir.” şeklinde alan bulmaktadır. Hatta Danıştay kararlarında örneğin “bir apartmanın aynı kişiye ait olan iki dairesinin birleştirilmesi amacı ile ortak duvarda kapı açılması, taşıyıcı unsuru etkilememesi nedeni ile ruhsata tabi değildir.” ifadeleri bulunmaktadır. (Danıştay 6. D, E: 1989/996, K: 1991/363)
“Oysa bağımsız bölümlerin ara duvarlarının kaldırılmasının ana yapının statiğine zarar verip vermediğinin ve söz konusu birleştirme ve ara duvarları kaldırma işinin deprem yönetmeliğine aykırılık teşkil edip etmediğinin, ana yapının onaylı statik betonarme projesine göre incelenerek saptanması zorunludur.” (Yargıtay, 18. Hukuk Dairesi, E. 2010/12920, K. 2011/82, T. 17.01.2011)
Bir binada zemin katların projesinde öyle olmamasına rağmen mağaza olarak kullanılması sonucu ortadan kaldırılan bölme duvarların azlığı nedeniyle yumuşak kat oluşması söz konusudur. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesinin ikinci fıkrasının son cümlesine göre “tavan, taban veya duvar ile birbirlerine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölümlerin maliki ya da birden çok maliki varsa bu maliklerin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir”.
Madde hükmünden de anlaşılacağı üzere bu iş için öteki kat maliklerinin rızasının alınmasına gerek yoktur. Ancak, yapılan bu işlemlerin ana yapıya zarar verecek nitelikte olmaması ve doğaldır ki ana taşınmazın ortak yerlerine müdahale etmemesi gerekir. (Yargıtay, 18. Hukuk Dairesi, E. 2011/372, K. 2011/1032, T. 1.02.2011) Yığma yapıda ise tüm duvarlar taşıyıcıdır. Doluluk-boşluğun çok kesin kuralları vardır. Bu tür işlerin yapılması düşünülmemelidir dahi.
Ortak Alanların İmar Barışı Karşısındaki Durumu Semineri – APSİYON
Sığınak Yönetmeliği
3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesine göre 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için, “Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar” ile “İmar Barışı” olarak bilinen uygulama ile verilmiş olan “Yapı Kayıt Belgelerine” sahip olan binalar da deprem açısından riskli yapılardır. 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış olmakla beraber, yapı ruhsatı alarak inşaatına başlanan ancak yapı kullanım izni (iskan müsaadesi) alamayan ve kaçak durumuna düşen veya yapı ruhsatı almadan kaçak inşaat olarak başlayıp hiç bir mühendislik hizmeti ve yapı denetimi almayan binaların risklerinin incelenmesi gerekmektedir. İmar barışı ile alınmış olan yapı kayıt belgelerinin herhangi bir mühendislik kontrolü zorunluluğu olmadan malikin beyanı ile alınması söz konusu olmuştur.
Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olan, belge düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda ise yürürlükte olan imar mevzuatı hükümlerinin uygulandığı bir nevi, bizim tabirimizle “süresiz yapı ruhsatı”dır. Yapı kayıt belgesi alan yapının depreme dayanıklılığı ve yapının fen ve sanat norm ve standartlarına aykırılığı hususu yapı malikinin sorumluluğundadır. Yapı kayıt belgesi düzenlenmiş yapıların depremde yıkılması halinde devletin ve kamunun hiçbir sorumluluğu yoktur. Diğer taraftan örneğin imarı 4 kat olan bir yerde ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak 5. kat yapılmış ve 5. kat için yapı kayıt belgesi alınmış ise, yapının yıkılıp yeniden yapılması durumunda yeniden 5 katlı yapı yapılamayacak, mevcut imar mevzuatı hükümleri uygulanacaktır. Yani 4 kat yapılabilecektir. Yine ortak yerlerin, mesken bağımsız bölümlerin imar barışı ile iş yeri haline dönüşmesi söz konusu olmuştur. Bina kentsel dönüşüme girip yenilendiğinde veya depremde yıkıldığında bu iş yerleri mesken olarak kullanılabilecektir. Dolayısı ile böyle binalardan bağımsız bölüm satın alan mülk sahiplerinin bu hususları bilerek satın alması gerekir.
İmar barışı ile kayıt dışı olan, ruhsatsız olan veya ruhsatı olsa dahi ruhsatına göre iskan müsaadesi alamayan riskli yapıların depreme ve afetlere karşı sağlamlaştırma şartı, güçlendirme projesi uygulama zorunluluğu getirilmemiştir.
31045 sayı ve 20 Şubat 2020 tarihli Resmi Gazete’de yayınlanan 7221 Sayılı Coğrafi Bilgi Sistemleri İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un 14. maddesi ile 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen geçici 21. madde ile Yapı Kayıt Belgesi almış ancak yapının güçlendirilmesi için belediyelerinden ruhsat alamayan yapılar için Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19., 20. maddelerindeki “güçlendirme kararının” uygulanabilirliği sağlanmıştır.
İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınan yapılar ile bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten (20.02.2020) önce 15/5/1959 tarihli ve 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanun’un 13. maddesinin (b) fıkrasına göre, hasar görmüş olmakla birlikte ıslahının mümkün olduğu tespit edilmiş olan yapılarda, ilave inşaat alanı ihdas edilmemek şartıyla, 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre güçlendirme kararı alınarak güçlendirme yapılabilir.
Bu yapılarda güçlendirme izni, bu kanunda ve ilgili diğer mevzuatta öngörülen şartlara ve kısıtlamalara tabi olmaksızın, güçlendirme projesine istinaden ilgili idaresince verilir. Güçlendirilecek olan yapının üzerinde bulunduğu taşınmazın mülkiyetinin belediyeye veya Hazineye ait olması durumunda; taşınmaz satın alınmadıkça güçlendirme yapılamaz. Güçlendirilecek yapının üçüncü kişilere ait taşınmazlara tecavüzlü olması durumunda güçlendirme için taşınmazına tecavüzlü üçüncü şahısların muvafakati aranır. Bu madde kapsamında yapılacak güçlendirme iş ve işlemleri Yapı Denetimi Hakkında Kanun kapsamında yapı denetim kuruluşlarının denetimine tabidir. Bu maddeye göre güçlendirme izni verilen yapıların herhangi bir sebeple yıkılmaları halinde, bu alanlarda yeniden yapılacak yapılar için yürürlükteki plan ve mevzuat hükümleri uygulanır. 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen geçici 21. madde hükümleri 21/7/1983 tarihli ve 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamındaki yapılar hakkında uygulanmaz.”
Bina Kimlik Sistemi (BKS) Nedir?Bina Kimlik Sistemi (BKS) Nedir?
Son söz; maalesef yürürlükteki mevzuat gayrimenkul alırken veya kiralarken deprem ve diğer afet tehlikelerinin bertaraf edilebilmesi, tarafımızdan risklerin belirlenebilmesi ve sonucunda satın alma ya da kiralama işlemini yapmamızı ya da vazgeçmemizi sağlayacak şekilde bilgi sahibi olmamıza fayda sağlamamakta, ülkemizdeki mevzuat işletilememektedir. Bunun da en geçerli delili şu an ekran karşısında ağlayarak izlediğim arama - kurtarma çalışmalarıdır. Dileriz ki, 6 Şubat 2023 Kahramanmaraş depremleri “güvenli yapılara kavuşmamız” için bir milat olur. Bina Kimlik Sistemi (BKS) uygulaması doğru sonuçlar verecek şekilde uygulamaya konulabilir.
15 Mart 2024